De lat hoger leggen: de ontwikkeling van de duurzaamste woningen van Park Valley | 03-november-2026 |

Hoe ver kun je gaan als je duurzaamheid vanaf het begin als uitgangspunt neemt voor een woningbouwontwikkeling? Met die ambitie ontwikkelden Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Amsterdam en BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling Blok L, de duurzame showcase binnen Park Valley in Diemen. Voor vastgoedontwikkelaar Jimmy Groot van Dura Vermeer en gebiedsontwikkelaar Peter Verduijn van BPD werd het een zoektocht naar de juiste balans tussen duurzame ambitie en haalbaarheid. Een proces waarin materiaalkeuzes, techniek, betaalbaarheid en markt steeds opnieuw tegen elkaar moesten worden afgewogen.

Een ‘praktijklaboratorium’ noemt gebiedsontwikkelaar Peter Verduijn Blok L. Met zes ruime stadswoningen is het verreweg het kleinste bouwblok binnen Park Valley, dat in totaal 750 woningen omvat. Juist die beperkte schaal bood ruimte om de duurzaamheidsambities verder op te voeren, zonder dat de financiële risico’s voor de totale gebiedsontwikkeling te groot werden. “We konden hier verder gaan dan we ooit eerder hadden gedaan, met een beheersbaar risicoprofiel door de schaal”, vertelt Verduijn. Die ambitie bouwt voort op de duurzame keuzes die voor heel Park Valley zijn gemaakt. Vanaf de start is binnen de gebiedsontwikkeling ingezet op hoge prestaties op het gebied van energie, materiaalgebruik en circulariteit. In Blok L zijn die ambities bewust geconcentreerd en verder aangescherpt. “Hier kregen we de ruimte om op onderdelen een volgende stap te zetten en te onderzoeken wat dat in de praktijk van ons vraagt.”

De waarde van zo’n showcase zit voor beide partners juist in wat de praktijk blootlegt. “Vanuit onze Net Zero-strategie willen we steeds meer werken met hernieuwbare en circulaire materialen”, zegt Groot. “Om te ontdekken wat werkt, moet je het in de praktijk brengen. Dan word je gedwongen keuzes te maken en moet je soms op zoek naar andere oplossingen. Juist daarvan leer je.” Verduijn herkent die noodzaak om te leren in de praktijk: “Op papier kun je hoge ambities formuleren, maar pas tijdens het ontwerpen en realiseren ontdek je wat ervoor nodig is om ze waar te maken. Die kennis kunnen we vervolgens meenemen naar volgende ontwikkelingen.”

Van ambitie naar haalbaarheid

Een gedeelde duurzaamheidsambitie is één, die vertalen naar een haalbaar ontwerp is een tweede. Juist daarin bleek de samenwerking tussen BPD en Dura Vermeer bepalend. “Alles begint met een goede basis: een gedeeld verlangen én het kennen en benutten van elkaars krachten”, zegt Groot. Die basis was er binnen Blok L. De ambitie was helder: de al hoge duurzaamheidsprestaties van Park Valley verder verbeteren en sterker inzetten op hernieuwbare materialen. Hoe dat precies moest, lag vooraf nog niet vast. In de gezamenlijke ontwikkeling vulden de partners elkaar aan met hun eigen kennis en ervaring. Dura Vermeer bracht onder meer technische en logistieke expertise in, terwijl BPD binnen Blok L een belangrijke rol speelde in de commerciële strategie. “We ontwikkelden echt samen en traden als één projectteam naar buiten. Vanuit Dura Vermeer brachten we onze kennis van realisatie in, terwijl we tegelijkertijd veel leerden van BPD op het gebied van marketing en verkoop.”

Ook de commerciële haalbaarheid was vooraf geen gegeven. De zes woningen bevinden zich met een verkoopsom van boven een miljoen euro in het hogere segment, midden in een stedelijke omgeving met veel huurwoningen. Verduijn: “Wij geloofden in het duurzame concept en de kwaliteit van de woningen, maar het was de vraag of kopers die waarde ook zouden herkennen.” Binnen een paar weken waren vijf van de zes woningen verkocht. Voor de partners was dat een belangrijke bevestiging. “Het laat zien dat er belangstelling is voor hoogwaardige, duurzame woningen in een goed ontworpen stedelijke omgeving.”

Vanaf het eerste ontwerp

Veel van de keuzes die de duurzaamheidsprestaties van een gebouw bepalen, worden al vroeg in het ontwerpproces gemaakt. Daarom moet duurzaamheid volgens de partners vanaf het begin onderdeel zijn van de ontwikkeling. “Het is geen losse toevoeging, maar de rode draad in de ontwerpbeslissingen”, zegt Verduijn. Keuzes over bijvoorbeeld situering, constructie en materiaalgebruik hangen nauw met elkaar samen. “Als je die vanaf het begin in samenhang bekijkt, kun je zoeken naar de oplossing waarin ze elkaar zoveel mogelijk versterken.”

In de praktijk bleken die keuzes niet altijd vanzelfsprekend. “Als je op deze manier wilt bouwen, kun je niet automatisch terugvallen op de oplossingen die je kent uit de traditionele bouw”, zegt Groot. Dat vraagt volgens hem om ruimte om verschillende mogelijkheden te onderzoeken en tegen elkaar af te wegen. Zo leek CLT vanwege de uitstraling en eigenschappen in eerste instantie een logische keuze voor Blok L. Uit onderzoek naar materialen en bouwsystemen bleek echter dat volledig bouwen in CLT niet overal de beste oplossing was. Op bepaalde bouwfysische onderdelen presteerde HSB beter. “Dan moet je niet vasthouden aan het materiaal waarmee je ooit bent begonnen. We hebben steeds gekeken welke oplossing technisch én vanuit onze duurzaamheidsambities het beste werkte.” Uiteindelijk leidde dat tot een combinatie van CLT en HSB.

Hoe zo'n afweging er in de praktijk uitziet, is bijvoorbeeld te zien bij de binnenwanden tussen de slaapkamers. De ambitie was om ook deze volledig in CLT uit te voeren, maar ook daar bleek uit bouwfysische berekeningen dat daarmee niet aan de geluidsnormen kon worden voldaan. Daarom is gekozen voor houtskeletbouw met biobased isolatiemateriaal. Minder massief hout, maar een betere balans tussen materiaalgebruik, comfort en technische prestaties. “Bij biobased bouwen moet je dit soort afwegingen steeds opnieuw maken”, zegt Groot. Daarbij speelt ook betaalbaarheid een rol. “CLT heeft voor bewoners meerwaarde op plekken waar je het hout ziet en ervaart. Waar die beleving er niet is, kun je kiezen voor een betaalbaarder alternatief dat technisch goed presteert en nog steeds past binnen onze duurzaamheidsambities.”

Vertrouwen

De ruimte om tijdens het ontwerpproces te onderzoeken en bij te sturen, vraagt volgens Verduijn om vertrouwen tussen de samenwerkende partijen. “We wisten vooraf waar we naartoe wilden, maar nog niet precies hoe we daar zouden komen. We hadden er vertrouwen in dat we samen tot een hoogwaardig resultaat konden komen.” Juist daarom is het volgens hem belangrijk om al aan het begin van een ontwikkeling in die vertrouwensband te investeren. “Je moet elkaar de rust en ruimte geven om te onderzoeken wat werkt, ook als de uitkomst nog niet volledig vaststaat.”

Binnen de gezamenlijke ontwikkeling van Blok L nam Dura Vermeer ook de realisatie voor haar rekening. Voor beide partners was het een bewuste keuze om de kennis en ervaring met houtbouw binnen het project verder te brengen. Verduijn: “We hadden voor de realisatie ook een gespecialiseerde houtbouwer kunnen betrekken. Juist door de kennis binnen deze samenwerking verder uit te bouwen, kunnen we de lessen uit Blok L meenemen naar volgende projecten.” Voor Groot sluit dat direct aan op de houtbouwambitie van Dura Vermeer om in 2030 minimaal vijftig procent van alle woningen tot en met 6 bouwlagen in hout te realiseren. “Als we die ambitie willen waarmaken, moeten we onze kennis en ervaring blijven vergroten. Projecten als Blok L helpen ons om daarin steeds een stap verder te komen.”

Van keuzes naar resultaat

De afwegingen in het ontwikkel- en ontwerpproces zijn terug te zien in de uiteindelijke materialisatie van Blok L. Zo is op grote schaal hout toegepast in onder meer de vloeren, wanden, kozijnen en gevelafwerking en is waar mogelijk gekozen voor biobased isolatie. Op het dak liggen, onder de zonnepanelen, hergebruikte dakpannen uit sloopprojecten. “Waarom zou je nieuwe grondstoffen gebruiken voor een materiaal dat nauwelijks zichtbaar is, als hergebruik ook mogelijk is?”, zegt Groot. “Soms is circulariteit gewoon de logische keuze.”

Tegelijkertijd bleek ook hier dat de ambitie niet overal één op één kon worden uitgevoerd. Op enkele kritische punten was aanvullende isolatie nodig om onder meer aan de eisen voor brandveiligheid te voldoen. “Met hernieuwbare materialen willen we soms verder dan binnen de huidige regelgeving mogelijk is”, vertelt Groot. “Samen met onze adviseurs onderzoeken we daarom steeds hoever we kunnen gaan en welke keuzes gemaakt moeten worden om aan de normen en eisen van een woning te voldoen.”

De gemaakte keuzes vertalen zich ook in de duurzaamheidsprestaties van de zes woningen. Ze zijn energieneutraal, hebben energielabel A++++, een gemiddelde GPR-score van 8,42 en een MPG van 0,557, inclusief bovenwettelijke zonnepanelen. Daarmee behoren ze tot de meest duurzame woningen binnen Park Valley. Voor Verduijn zit de waarde van Blok L niet alleen in de prestaties van deze zes woningen, maar vooral in wat de ontwikkeling leert voor volgende projecten. Het hoge prijssegment bood binnen Blok L ruimte om op veel onderdelen tegelijk de lat hoger te leggen. Die ruimte is er niet binnen iedere ontwikkeling. “Dat betekent niet dat je de lessen niet kunt toepassen. Misschien kun je in een volgend project niet alles doen, maar bijvoorbeeld wel kiezen voor circulaire dakpannen of een specifieke biobased toepassing. Zo neem je iedere keer een volgende stap.”

Groot ziet juist in die herhaling de mogelijkheid om verder te komen. “Hoe vaker we dit soort keuzes in de praktijk maken, hoe meer kennis en ervaring we opbouwen. Dat helpt om oplossingen verder te verbeteren en uiteindelijk ook op grotere schaal toe te passen.” Verduijn: “Duurzaamheid zou vanaf het begin een uitgangspunt moeten zijn. Vervolgens kijk je wat binnen een project haalbaar is en waar je alternatieven nodig hebt. Zo draai je de manier van denken eigenlijk om.”

Bron en foto's: Dura Vermeer